החלטה בתיק ה"פ 106/08

1.  מהות הבקשה

הבקשה שבפני הינה בקשה לצו מניעה זמני, אשר יורה למשיבה (להלן: "המשיבה" או "הקבלן") להימנע ולהתקשר בהסכם למכר דירה בת 3 חדרים המצויה בקומת קרקע בבית ברח' רוחמה 30, רמת-גן (להלן: "הדירה" או "דירת המדרון") עם כל גורם אחר שאינו המבקשת 2 (להלן: "הקונה").

הצו התבקש עד למתן פסק דין בבקשה לפסק דין הצהרתי, בה התבקש בימ"ש לקבוע כי הסכם מיום 27.12.07 (להלן: "הסכם הרכישה") בין הקונה לבין הקבלן, הוא הסכם מחייב ובר תוקף ממועד חתימתו על ידי הקונה.

במסגרת התביעה התבקש גם צו מניעה קבוע, המונע מהקבלן למכור את הדירה לאחר ומינוי ב"כ המבקשות ככונסי נכסים לצורך חתימה על ההסכם בשם הקבלן.

במסגרת הבקשה למתן צו מניעה הפנו המבקשות לעובדות אשר פורטו במסגרת כתב התביעה.

בכתב התביעה נאמר כי הקבלן התקשר בהסכם קומבינציה עם המשיב 2, שהוא הבעלים של חלקים במגרש הידוע כחלקה 687 בגוש 6157 (להלן: "המקרקעין").

המשיבים יחד חתמו עם הבעלים האחרים במגרש על נספח להסכם שיתוף לבניית בית מגורים אחד על החלקה ולחלוקת הדירות בו, כאשר 5 דירות בקומות ראשונה עד חמישית הפונות לכיוון צפון מזרח דרום, וכן דירת מדרון ככל שתיבנה, יועדו במשותף לקבלן ולמשיב 2. עפ"י הסכם הקומבינציה הדירות בקומות ראשונה וחמישית מגיעות למשיב 2 והדירות בקומות ב', ג' ו- ד' והדירה בקומת הקרקע, היא הדירה נשוא הבקשה, מגיעות לקבלן.

הקבלן, יחד עם הבעלים האחרים, התקשרו ביום 23.1.06 בהסכם ביצוע עם המבקשת 1 (להלן: "דגש") כקבלן ביצוע כדי לבנות בנין ובו 12 דירות.

שכרה של דגש נקבע לסכום השווה ל- 570,000 דולר. זאת בהתחשב בצפי של מכירת הדירות בקומות ב', ג' ו- ד' בסכום של 260,000 דולר כולל מע"מ ו- 180,000 דולר לדירת המדרון.

בכתב התביעה נאמר כי הקבלן חשש שאם המחיר שיקבל עבור דירותיו יהיה נמוך ממחיר הצפי לעיל, לא יוותר בידיו רווח מספיק. לכן, התנה את הסכמתו לקביעת התמורה עפ"י הסכם הביצוע עם דגש בהבטחת התמורה בהתאם למחירי הצפי. לאור זאת, חתם במקביל להסכם הביצוע על כתב הסכמה לפיו שיווק דירות הקבלן, כולל דירת המדרון, נמסר לדגש.

בכתב ההסכמה נקבע גם מנגנון להוספה או הפחתה מהתמורה עפ"י הסכם הביצוע, בהתאם למחירים בהם תימכרנה דירות הקבלן ביחס למחירי הצפי.

כעבור כ- 8 חודשים ביקש הקבלן להגביל את התקופה בה נמסרה זכות שיווק הדירות לדגש, ולכן נחתם באוגוסט 2006 נספח לכתב ההסכמה.

באותו נספח נאמר כי התחייבות הקבלן לשיווק הדירות על ידי דגש תהיה למשך 12 חודשים ממועד יציקת תקרת קומה א'.

אם עד למועד זה לא תמכור דגש דירה כלשהי מדירות הקבלן, יהיה הקבלן רשאי למכור בעצמו כל דירה שלא נמכרה על ידי דגש, ולהפעיל את סעיף 4 לכתב ההסכמה הדן בהפחתת סכומי תמורת הסכם הביצוע.

עוד נאמר בכתב התביעה כי במו"מ אשר התנהל עם בנק אדנים למשכנתאות בע"מ, אליו פנו הצדדים למתן ליווי לפרויקט (להלן: "הבנק המלווה"), סרב הבנק לקבל כבטוחה את הנכס שהוצע על ידי הקבלן ודרש בטוחה אחרת בשווי של 100,000 דולר.

בהעדר יכולת של הקבלן להעמיד בטוחה כנדרש, העמידה דגש בטוחה מטעמה כנגד הסכמה כי אם דירות הקבלן ימכרו במחירים העולים על מחירי הצפי, תתווסף התמורה הנוספת לתמורה המגיעה לדגש עפ"י הסכם הביצוע.

בהתאם להסכמות אלה נחתם כתב הסכמה שלישי ביום 23.11.06.

תקופת הבלעדיות החלה ביום 28.12.06, המועד בו נוצקה תקרת הדירה בקומה א', והיא נמשכת עד יום 28.12.07.

3 דירות של הקבלן שווקו על ידי דגש במהלך חודש נובמבר 2006, ונמכרו במחיר ממוצע של כ- 300,000 דולר לדירה כולל מע"מ. מחיר זה הוא גבוה ממחיר הצפי, והוא מזכה את דגש בתוספת תמורה להסכם הביצוע.